Lettre à un ami Gestionnaire : l’assemblée générale annuelle est inutile

Parkinson théorisait dans sa loi de la futilité que « Les organisations donnent une importance disproportionnée à des questions futiles. Les éléments les plus basiques et inutiles d’un projet sont discutés longuement, car compris par tous et donc faciles à traiter, au détriment des éléments plus importants et complexes ».

Je suis tombé l’autre jour sur une annonce pour une offre d’emploi qui m’a interpellé et m’a fait penser à toi :

« Syndic cherche Assistante Copropriété confirmée ou Gestionnaire ne souhaitant plus faire d’AG ».

J’ai relu plusieurs fois. La formule en dit long. Elle dit que les AG feraient renoncer un Gestionnaire à son métier. Elle dit aussi que les AG pourraient faire fuir les candidats à notre métier.

D’ailleurs, quand je demande aux jeunes que nous rencontrons dans les classes de BTS Professions immobilières pourquoi ce désamour, la réponse claque à chaque fois identique : « On ne veut pas d’AG tous les soirs« . Sur vingt élèves, deux seulement lèvent mollement la main pour devenir Gestionnaire. Cela fait réfléchir.

Je suis Gestionnaire comme toi. Braver une AG nous procure adrénaline. On aime ce spectacle rocambolesque et irrationnel, ces joutes interminables qui nous transforment en champion de la répartie.

Mais les AG bouffent aussi nos soirées. Elles dégénèrent parfois en tribunal et, c’est bien seul, que l’on fait alors face à une foule électrisée. La plupart des copropriétaires sont très gentils individuellement mais ils peuvent se comporter ce soir-là en groupe, et parmi eux les bavards, les monsieur-je-sais-tout, les provocateurs, les colériques et les pervers narcissiques. Ils peuvent se mettre à chicaner des heures durant sur des futilités pour reporter, au bout du compte, les travaux à l’année prochaine. C’est décourageant. Que fait-on ? Rien. On remet simplement une pièce et on recommence tout pareil dans un an. A minuit on remballe nos affaires mais rien n’est fini. Un copropriétaire arrive en aparté son badge vigik cassé dans les doigts, tandis qu’un autre nous attend son appel de fonds entre les mains. A la contrainte familiale s’ajoutent la fatigue et la contrainte psychologique.

Comme toi, il m’arrive de pleurer en silence. Mais comme toi aussi, il m’arrive de connaître l’extase. Après quelques années de pratique, enfin on domine nos AG. On s’amuse même parfois à diriger nos réunions. Mais je comprends pourquoi beaucoup de nos collègues lâchent et se disent « C’est quoi ce boulot de givré !? ». Un sacerdoce pour têtes brûlées.

La question se pose vraiment. Au fond avons-nous vraiment besoin de cette grand-messe annuelle à 80% d’absentéisme pour approuver un relevé de dépenses et un budget toujours le même chaque année ? Tous ces pouvoirs en blanc, sans aucune consigne de vote et distribués à la bonne franquette ne sont-ils pas qu’une mascarade de représentation ? L’AG ne coûte-t-elle pas très chère alors qu’on nous rebat les oreilles avec la baisse des charges ? A l’heure du télétravail et du bien-être, la bonne vieille AG du soir ne prend-elle pas un sérieux coup de vieux ?

Alors, puisque c’est la grande réforme de la copropriété, et même si elle est sacrée, ne pourrait-on pas imaginer cette AG annuelle non plus obligatoire mais facultative ? A sa place ne pourrait-on pas concevoir un conseil syndical en véritable organe décisionnaire ? Ne pourrait-on pas convoquer l’AG uniquement pour les questions « graves », quand il y en a (gros travaux, actes de disposition, modificatifs au Règlement de copropriété), et au minimum tous les trois ans pour élire le conseil syndical, ses membres, ses suppléants, ses commissions, son budget de fonctionnement, et sa feuille de route ?

Cette gouvernance impliquerait bien sûr que le conseil syndical devienne un organe doté de la personnalité juridique, investi de pouvoirs pour l’instant dévolus à l’AG, tel que la validation des comptes, la validation du budget annuel, l’engagement des travaux intermédiaires, le choix du syndic. En somme, ne pourrait-on pas lui confier les premières résolutions récurrentes de l’ordre du jour que le conseil syndical a déjà décidé en réalité et que l’AG ne fait qu’entériner simplement (enveloppe de la convocation encore fermée sur les genoux pour certains participants), en bavardant longtemps.

Chez nos cousins Québécois, le conseil d’administration, équivalent de notre conseil syndical aux pouvoirs élargis, pourrait être une source d’inspiration. Aux termes de l’article 335 Code civil Québécois : « Le conseil d’administration gère les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin; il peut créer des postes de direction et d’autres organes, et déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l’exercice de certains de ces pouvoirs. Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf à les faire ratifier par les membres à l’assemblée qui suit« . Ce mode de gouvernance n’est pas si éloignée des ASL à la française, si peu utilisée.

Donner plus de pouvoir exige de faire confiance. Il faut faire confiance au conseil syndical. Il faut aussi avoir confiance dans le syndic, pivot incontournable car seul véritable expert compétent en copropriété.

Ami, tu es mandataire professionnel et tu te demandes pourquoi tu devrais consulter ton client pour dépenser cent euros. Tu te demande finalement à quoi tu sers, non ? Tu te sens peut-être dévalorisé dans ton travail et tu en as assez de cette presse qui le rabaisse. Nous ne dépensons pas l’argent sans compter ! Un bon gestionnaire sait très bien ce qu’il a à faire et,comment il doit le faire. Cessons un peu de l’infantiliser ! Ayons foi en son jugement et ses compétences.

Ami, au fond, tu veux juste bosser correctement, gérer tes immeubles comme il se doit, et gagner la confiance de tes copropriétaires au fil des ans, et chaque jour qui passe. Un syndic fort fera un syndic efficace et respecté. Toi et moi nous sommes Gestionnaires et les AG nous galvanisent, mais elles nous tuent aussi. La Belgique, qui marche comme nous, sait qu’elle sera d’ici cinq ans en pénurie de syndic faute de Gestionnaires. En France on parle encore des frais de photocopie et du contrat type tandis que les Gestionnaires disparaissent. Rassure-toi ! Ceux qui restent lui redonnent une deuxième jeunesse.

Parkinson prenait l’exemple d’un comité fictif discutant d’un projet de réacteur nucléaire et passant la majorité de son temps à discuter de problèmes relativement mineurs mais faciles à comprendre, comme le type de matériaux à utiliser pour l’abri à vélo du personnel, tout en négligeant la conception du réacteur lui-même, une tâche bien plus importante, compliquée et difficile.

Vois-tu, le comité fictif de Parkinson dans sa théorie de 1957 est notre Assemblée Générale de copropriété d’aujourd’hui, une organisation stérile. Le projet GRECCO portant réécriture complète de la loi du 10 juillet 1965 y a songé. Il créer un conseil d’administration dans les grandes copropriétés. Ce conseil pourrait décider des gros travaux à la place de l’AG. L’idée est très intéressante mais elle méritait d’être conçue autrement à mon sens. Pourquoi réserver le conseil d’administration uniquement aux grandes copropriétaires ? Et pourquoi les gros travaux seulement ?

Ce conseil devrait être ouvert à l’ensemble des copropriétés, au moins en option, et ses attributions ne devraient pas être limitées aux seuls travaux comme nous venons de le voir. Ainsi toi et moi nous connaîtrions toujours ce moment de rencontre et de partage si particulier avec nos copropriétaires, en assemblée ou en conseil. Toi et moi nous connaîtrions toujours cette excitation qui nous lie intimement à notre métier, mais nous les vivrions utilement.

Gilles Frémont, Président de l’ANGC

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