Début de notre chronique dans les IRC !

Nous sommes très heureux de vous annoncer que Gilles Frémont, notre Président, et Nafy-Nathalie Diop, notre Secrétaire, sont en charge d’une chronique mensuelle dans les IRC. Elle s’intitulera Vis ma vie de gestionnaire de copro. 
Le premier épisode que vous pourrez retrouver dans le numéro de novembre est dédié à la visite d’immeuble, que nous savons être un moment privilégié entre un gestionnaire et ses clients.
Nous espérons qu’elle vous plaira.
N’hésitez pas à nous retrouver sur le stand de l’ANGC lors du salon de la copropriété.
Téléchargez votre invitation en cliquant ici.
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Quand l’État joue avec les nerfs du monde de la copropriété !

Vous aimez cet article ? Partagez le ! Co-écrit par Gilles Frémont et Nafy-Nathalie.

Publié également sur contrepoints et sur le blog de Nafy-Nathalie

Pour réformer la copropriété, on parlait de loi. Puis on a annoncé des ordonnances. On a donc attendu des ordonnances qui ne sont pas venues, du moins pas pour le moment. Par contre on a eu des bribes de réformes dans une loi que l’on a intitulée la loi ELAN, qui a été annoncée comme LA grande loi logement de notre gouvernement. Comprenne qui pourra.

À quoi ressemble le volet copropriété de la loi ELAN ?

Le volet copropriété de la loi Elan résulte d’un mauvais compromis politicien entre le Sénat et l’Assemblée nationale contraints de se réunir en Commission mixte paritaire. L’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété (ANGC) avait fait, ainsi que d’autres, des propositions d’amendements que l’Assemblée nationale a écartées au prétexte que tout le régime de la copropriété serait revu par voie d’ordonnances.

Tout semblait donc bouclé sauf que le Sénat a fait de la résistance. Il a rejeté le principe même des ordonnances en évoquant les principes de la démocratie puis il s’est mis à voter des amendements et, par un tour de passe-passe surprenant, il a fini le 16 octobre par accepter l’habilitation du gouvernement à faire des ordonnances, mais dans un article 60 devenu « 215 et suivants » dans l’indifférence générale. Sans commentaire.

Un recours devant le Conseil constitutionnel a été déposé contre la loi Elan par une majorité de députés de l’opposition au motif qu’elle serait une régression par rapport aux lois actuelles du littoral. Mais il est assez symptomatique que personne ne se soit attaché à un pareil recours concernant les dispositions relatives à la copropriété comme si finalement cette dernière n’intéressait personne ; et après tout, pourquoi le ferait-elle ? Il n’y a en effet que 8,4 millions de logement en copropriété en France.

Aujourd’hui, on se retrouve donc avec un curieux mélange : d’un côté quelques amendements à la loi du 10 juillet 1965 sur des points très particuliers, et de l’autre côté de grandes ordonnances qui n’étaient pas voulues mais qui ont été votées et sont annoncées comme ambitieuses et réformatrices sans que l’on sache pour le moment en quoi. Cette situation n’a rien de rassurant.

Les immeubles en copropriété sont régis par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application. Les lois diverses qui s’entassent (SRU, ALUR et ELAN) ne font qu’en modifier certaines dispositions.

Qu’est-ce que la loi ELAN modifie à la loi de 1965 ?

  • Droit de jouissance privatif sur parties communes

Ainsi la définition du droit de jouissance privatif sur parties communes (exemple de l’usage d’une cour commune enclavée dans un logement) reste succincte. Quels travaux a le droit de faire, ou pas, le propriétaire bénéficiaire du droit de jouissance ? Est-ce que la copropriété peut monnayer l’attribution de ce droit ? Autant de questions toujours sans réponses. La question du droit de jouissance temporaire et personnel (autorisation donnée à un Monsieur X de se garer dans la cour) n’est même pas évoquée.

  • Représentation aux assemblées générales

De même, la problématique des pouvoirs donnés, sans consigne de vote, par les copropriétaires absents aux assemblées générales, afin d’y être représentés, n’est toujours pas réglée. La loi Elan précise maintenant que le syndic ne peut pas se les attribuer, ce que l’on savait déjà.

Elle ajoute qu’il ne peut pas non plus les distribuer mais ne dit pas qui le peut et dans quelles conditions. Alors, que vont faire les syndics qui les reçoivent ? Les jeter ? Les poser sur un coin de table en attendant qu’un copropriétaire lambda les prenne ? Les remettre au président du conseil syndical ou à celui du bureau de la réunion ou au copropriétaire qui détient le plus de tantièmes ou celui qui en a le moins ? Mystère.

Un copropriétaire pourra aussi voter par correspondance aux assemblées générales avec un formulaire qui sera précisé par décret et qui lui permettra de formaliser ses votes. La loi Elan précise que si une résolution a évolué de manière « substantielle », le vote par correspondance sera considéré comme un vote contre. Que signifie « substantielle » ? La notion est subjective. Qui va trancher ? Qui sera responsable ? Le président de séance ? Le secrétaire de séance qui est souvent le syndic ? S’il y a une responsabilité, il y a une sanction normalement. Mais laquelle ? Personne ne sait.

Toujours concernant les assemblées générales, il sera possible d’y assister maintenant par visioconférence. Cela ne pose pas de problème pour une ou deux personnes en visioconférence. Mais comment fait-on, techniquement, si 50 personnes veulent participer à la réunion en visioconférence ? Pour le moment, cela reste ingérable.

Chaque époux peut prendre des pouvoirs en assemblée générale. La jurisprudence l’avait déjà dit en toute logique puisque les époux, tout comme une indivision, ne constituent pas une personne au sens juridique du terme.

Le mandataire en assemblée générale a toujours le choix entre cumuler 3 pouvoirs ou prendre des pouvoirs dont le total des tantièmes est limité à X % des voix de la copropriété. Le seuil de 5 % qui existait est simplement augmenté à 10.

  • Fonds travaux

Le fonds travaux reste toujours aussi mal monté et inexploitable. En copropriété, le critère de l’utilité détermine les votants et les payeurs. Le fonds travaux appelé en charges communes générales était inexploitable pour des travaux spéciaux (ascenseur ou bâtiment par exemple). La loi ELAN a eu l’heureuse idée de permettre l’utilisation de ce fonds pour des travaux sur parties communes spéciales. C’est magnifique !

Enfin, cela pourrait l’être mais il reste un problème de taille… la loi n’autorise pas à appeler en fonds en charges spéciales. Pour donner un exemple, cela revient à financer des travaux d’ascenseur sur la base des tantièmes généraux. C’est absurde et contraire à l’esprit du critère de l’utilité, critère essentiel en copropriété. Autrement dit, on se retrouve avec un fonds en théorie utilisable mais inapplicable en pratique.

D’autres nouveautés jettent le trouble :

  • La loi rajoute à l’article 3 qui définit ce que sont les parties communes : « tout élément incorporé dans les parties communes ». Est-ce que cela signifie par exemple que l’interphone privatif du médecin à l’entrée de l’immeuble reste privatif s’il est en saillie mais devient partie commune s’il est encastré dans la façade ? Cela va être drôlement compliqué à gérer pour le syndic et risque aussi d’entraîner des problèmes sérieux d’esthétique. En effet, les copropriétaires pourraient décider de ne plus donner d’autorisation d’encastrer quoi que ce soit dans les parties communes (fils, équipements).
  • Pour voter des travaux, il existe plusieurs majorités possibles. Pour résumer grossièrement, il y a la majorité des voix exprimées (la majorité des tantièmes des présents et représentés) et la majorité absolue (majorité des tantièmes de l’ensemble de la copropriété). La tendance législative des dernières années est de diminuer les majorités de vote afin de permettre de faciliter le vote des travaux. Les travaux d’entretien se font à la majorité des voix exprimées en réunion. Mais pourquoi diable alors ce gouvernement a-t-il décidé de compliquer le vote des travaux qui sont à la fois d’entretien et d’économies d’énergie en les faisant voter à la majorité des voix de l’ensemble de la copropriété ? C’est incompréhensible de les rendre plus difficiles à voter et cela va dans le sens contraire des objectifs écologiques revendiqués par la réforme.

Place du syndic

Une chose est cependant assez significative. C’est la place du syndic dans la loi ELAN.

La loi Alur en 2014 comportait de nombreuses dispositions contraignantes pour le syndic, comme les pénalités pour la fiche synthétique, le pré-état daté non facturable sans accord préalable du copropriétaire, et bien sûr le contrat type qui privait les copropriétaires et le syndic de toute liberté contractuelle.

Avec la loi Elan, on continue de s’acharner sur le syndic dont on soupçonne maintenant le concubin (après le conjoint, les enfants, petits-enfants, parents et grands-parents) de vouloir s’accaparer des pouvoirs en AG.

On le soupçonne également maintenant de vouloir faire de la rétention de documents. Une pénalité de retard lui sera infligée s’il tarde à donner un document, par ailleurs déjà accessible sur l’extranet du cabinet, au conseil syndical. Les rapports entre le professionnel et ses clients vont forcément en pâtir.

Quelques nouveautés intéressantes

Quant aux nouveautés intéressantes, elles concernent 3 points :

  • La loi ELAN consacre la jurisprudence sur la naissance d’un syndicat de copropriété à la livraison du premier lot.
  • Elle s’aligne aussi sur le droit commun et la réforme de 2008 des prescriptions pour les actions personnelles qui sont passées de 10 ans à 5 ans.
  • Elle crée aussi un nouveau type de copropriétaires, ceux issus du bail réel solidaire. Ce bail, en vue de favoriser la mixité sociale dans les immeubles, génère des droits réels immobiliers sur de très longues durées et est assimilé par la loi Elan à une forme de mutation. Les ménages intermédiaires qui bénéficieront de ce bail pourront participer aux assemblées générales, voter sur tous les points qui les concernent mais aussi donner leur avis sur les points qui ne les concernent pas. Les seules impossibilités de votes du preneur seront, pour résumer rapidement, relatives au modification du règlement de copropriété qui restent la prérogative du bailleur. Le bailleur quant à lui a la possibilité de voter et de s’opposer sans qu’aucune charge ne puisse lui être réclamée.

L’article 59 interpelle de manière inquiétante

Cet article 59 porte uniquement sur les copropriétés dégradées permettant l’expropriation des propriétaires dans des syndicats incapables de pourvoir à leur conservation. C’est vrai qu’il existerait 15 % d’immeubles dégradés en France et que c’est beaucoup trop, mais il reste néanmoins 85 % de copropriétés en bonne santé ; on peut donc s’interroger sur cette manie de nos politiques de faire des législations entières pour des épiphénomènes et de trouver normal de les décliner sur tout le parc.

Tous les immeubles ne sont pas dégradés. Tous les copropriétaires ne sont pas des mauvais coucheurs. Mais le fait de donner à l’État encore plus de facilité pour exproprier un propriétaire, quand il considère que l’entretien de l’immeuble n’est pas à la hauteur de ses espérances, dans le contexte actuel d’inflation d’obligations de travaux, n’est pas pour rassurer.

Quand elles ne font pas que consacrer la jurisprudence, les modifications de la loi Elan concernant la copropriété sont pour leur majorité inabouties. Elles donnent l’impression d’avoir été rédigées à la va-vite, et bâclées.

Le principe de la modification du régime par les ordonnances est maintenu pour le moment. Personne ne sait comment les amendements et les ordonnances s’articuleront. Est-ce que les nouvelles dispositions légales relatives à la copropriété ne seront pas modifiées ou supprimées ? Le flou reste le plus total.

Une première ordonnance devrait avoir lieu dans un peu moins de 12 mois pour réformer la gouvernance et le champ d’application de la loi en fonction de la nature et la taille de l’immeuble. Plusieurs régimes en copropriété coexisteraient.
Une seconde sortira dans 24 mois pour réformer le Code de la copropriété. Actuellement ce que l’on appelle « Code de la copropriété » n’est qu’une reprise de la loi de 1965.

Alléger la loi et la rendre plus accessible est une bonne idée.

Aujourd’hui la loi de 1965 comprend 34 000 mots. Le Grecco avait proposé un projet de loi de 17 000 mots qui semble ignoré par le législateur avec la logique qui veut que, s’il n’hésite pas à missionner des professionnels et à financer un travail d’études et de recherches au frais du contribuable, il n’hésite pas pour autant à balayer ses conclusions sans même s’y attarder. Il est probable que le ministère de la Justice, en charge des ordonnances, l’ignore aussi.

Copropriété, il serait temps que l’Etat se retire

Billet co-écrit par Nafy-Nathalie et H16

Publié à l’origine sur contrepoints le 3 août 2018.

Publié aussi sur bavardages-inutiles.com

Coup de tonnerre dans le monde de la copropriété : le Sénat refuse d’autoriser le gouvernement à réformer par ordonnance le droit de la copropriété. Il a dit « non à Macron » comme l’indique Henry Buzy-Cazaux dans un article de Capital du 17 juillet dernier.

Et il a eu raison.

Oui, rappelez-vous la campagne présidentielle : la réforme du droit de la copropriété par ordonnance était une des « promesses » du candidat Macron bien qu’elle était loin de faire l’unanimité parmi les acteurs du monde de la copropriété, qu’ils soient professionnels ou copropriétaires.

Lors de l’examen de la loi ELAN à l’Assemblée nationale fin mai dernier, une parodie de démocratie amènera au rejet sans examen de la quasi-totalité des amendements proposés relatifs à la copropriété. D’ailleurs, pourquoi les examiner alors que des fonctionnaires besogneux planchaient sur une réforme, seuls, dans l’ombre de leur cabinet à la Chancellerie ? Enfin « seuls » s’entend en tenant compte des ateliers non officiels que cette Chancellerie a organisés dans le secret de ses alcôves afin d’en discuter avec certains lobbyistes.

La position du Sénat est donc heureuse mais elle impose malgré tout de rester attentifs : on ne sait pas encore ce que fera l’Assemblée nationale, et au vu de son historique, il y a matière à s’inquiéter.

La loi du 10 juillet 1965 du très honorable Conseiller Pierre Capoulade régit 9,9 millions de logements français en copropriété. Essentielle mais manifestement perfectible, elle aura vu son volume multiplié avec acharnement par 5 entre 1990 et 2015 pour aboutir à 33.000 mots d’obésité législative onctueuse : tous les ministres du Logement l’ont amendée avec plus ou moins de bonheur pour y laisser une trace de leur passage. Défigurée dans le temps par des travaux bâclés et des extensions dissymétriques, les modifications apportées par la loi ALUR en sont l’illustration.

Et même dénué de ministre du Logement, ce gouvernement n’échappe pas à la règle et entend « simplifier » et « alléger » la loi de 1965 afin « d’améliorer » le fonctionnement des immeubles en copropriété dont 15% (volume non négligeable) rencontrent des difficultés financières. Cependant, avant d’imputer ces difficultés aux problèmes de fonctionnement, peut-être serait-il utile de se pencher sur la responsabilité des politiques publiques dans ces aléas financiers.

Et ça tombe bien : datant de 2002, un rapport de Frédéric Rastoll auprès du Conseil économique et social sur les copropriétés dégradées est très intéressant puisque, concernant justement l’origine de ces difficultés, il indiquait :

Les causes sont multiples et plutôt que d’incriminer le statut juridique il convient de prendre en compte avant tout l’implantation de certains immeubles et leur qualité architecturale médiocre, la pauvreté de certains propriétaires et locataires, la question de l’accueil des populations étrangères. […] Les difficultés croissent avec le nombre de logements et de bâtiments, le mauvais fonctionnement des instances de la copropriété, la faible participation des copropriétaires aux assemblées générales, la gestion minimale assurée par le syndic ou encore la mise en copropriété d’immeubles anciens sans travaux préalables suffisants qui est souvent dénoncée. La combinaison de certains de ces éléments conduit à une spirale de la dégradation.

Sapristi, quelle chance ! Nous avons un beau rapport qui indique des éléments clairs et factuels sur lesquels porter notre attention : tout n’est pas la faute du syndic ; constructions mal situées et mal réalisées ou pauvreté des propriétaires sont plus souvent en cause !

Youpi, donc ? Que nenni : tout indique que personne à l’Assemblée n’a lu ce rapport et même s’il semble essentiel de réformer le droit de la copropriété pour en améliorer le fonctionnement, il semble acquis que les politiciens actuels le feront sans tenir compte de l’origine exacte des problèmes, ce qui nous prépare aux habituels désappointements.

Eh non : les locataires ne sont pas tous abusés par des propriétaires nantis et sans scrupules qu’on pourrait taxer à l’envi. Il y aussi des ménages modestes poussés à une accession qu’ils n’ont pas les moyens de payer comme on peut le lire avec consternation sous la plume de Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer :

L’APL Accession est l’une des aides les plus efficaces car elle est directement versée à la banque prêteuse par la Caisse d’Allocations Familiales et vient donc réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur, jusqu’à 50% dans certains cas. Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permet donc à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaires.

Oui, vous l’avez bien compris : le contribuable se retrouve à financer de force et jusqu’à plus de 50% les mensualités d’emprunt du bien de l’un de ces ménages impécunieux, alors qu’il n’arrive parfois pas lui-même à devenir propriétaire. Trop pauvre pour le devenir, trop riche pour bénéficier de l’argent des autres, la classe moyenne goûtera sans doute avec délice cette situation.

Pire encore, cette opération se réalise alors que toutes les parties prenantes, banques comprises, sont bien conscientes que ces « heureux » bénéficiaires ne pourront pas faire face au moindre aléa. Or, les aléas sont malheureusement nombreux.

Au rang de ces aléas et au-delà de la montée subite des taux en cas d’emprunt à taux variable, notons d’ailleurs les problèmes causés par l’État et ses nouvelles obligations imprévues qu’il faut financer. Or, en la matière, nos politiques ne sont jamais à cours d’idée : conformité des ascenseurs, plomb dans les alimentations d’eau, dans les peintures, présence d’amiante, isolation, diagnostics énergétiques, etc.

À ces problèmes de législation changeante et foisonnante s’ajoutent bien sûr ceux des impayés delocataire impossible à expulser qui peuvent mettre en difficulté un propriétaire bailleur.

Bref, le contribuable se retrouve à supporter les conséquences de la défaillance des propriétaires dont il a financé l’acquisition comme à Clichy-Sous-Bois (exemple parmi des douzaines d’autres – souriez, c’est vous qui payez).

Pourtant, dès 2012, un rapport de l’IGAS préconisait la suppression de toutes ces incitations fiscales qui mettent en difficulté les acquéreurs et qui ne sont pas gratuites puisqu’elles sontfinancées indirectement par le contribuable.

Au départ, le gouvernement d’Emmanuel Macron semblait aller dans la bonne direction puisqu’il a décidé de supprimer une bonne partie du dispositif des APL accession. Hélas, il maintient malgré tout le prêt à taux zéro (PTZ) une année supplémentaire. De plus, les futures obligations de travaux (« rénovation énergétique » par exemple) ne sont pas pour rassurer, à tel point que l’UNPI évoquait dans un article du Figaro de mars 2018 que « ce n’est pas le vote qui empêche les travaux de rénovation mais le coût. […] Nous craignons la faillite de certaines copropriétés ».

Non, décidément et n’en déplaise à nos politiciens, si les copropriétés sont dégradées, si les travaux ne sont pas votés – ou pas financés lorsqu’ils sont votés, ce n’est pas parce que le syndic est incompétent, le copropriétaire de mauvaise composition ou le système de gouvernance inadapté, mais c’est bien plus souvent parce que le propriétaire n’a pas des moyens illimités et ne peut supporter le financement de ces empilements d’obligations délirantes dont la liste s’allonge sans cesse et qu’il le peut d’autant moins si son locataire est défaillant.

Quant au contribuable, il n’a pas non plus des fonds infinis mais se retrouve pourtant à financer des travaux ou des subventions permettant à des propriétaires – dont il a financé l’acquisition – de faire face à l’empilement sans fin de ces obligations.

Soit, l’État doit réformer le droit de la copropriété et l’immobilier de manière générale. Mais alors, qu’il le fasse avec une loi réfléchie, en conservant à l’esprit que ce sont ses précédentes décisions calamiteuses qui ont abouti aux déséquilibres qu’il entend régler. Peu importe l’orientation de la réforme, elle ne pourra pas rendre le particulier plus argenté !

L’État a d’abord voulu une France de propriétaires, le voilà qui souhaite maintenant une France mobile. Pourquoi n’arrête-t-il pas enfin d’intervenir pour inciter ou influer, créant déséquilibres et effets de bords indésirables ?

Dans l’immobilier, il est plus que temps de rééquilibrer les relations entre locataire et propriétaire, qui ne doit plus être otage de la défaillance de son locataire et doit pouvoir récupérer son bien plus facilement. Cessons enfin de considérer les propriétaires comme des adultes sous tutelle en multipliant les obligations travaux, les sanctions, comme s’ils étaient, grands enfants éternels, incapables de prendre les bonnes décisions pour entretenir leur patrimoine !

Non Monsieur Macron, la France n’est pas un syndic de copropriété !

Billet écrit par Nafy-Nathalie

Publié à l’origine sur contrepoints le 13 mai 2018.

Publié aussi sur bavardages-inutiles.com

Dans une interview pour célébrer la première année de sa présidence, le Président Macron  expose son point de vue sur l’état du pays. Il indique notamment :

Le colonel Beltrame, il est mort parce que la France, ce sont des idées, des valeurs, quelque chose d’une guerre qui le dépasse. Les gens qui pensent que la France, c’est une espèce de syndic de copropriété où il faudrait défendre un modèle social qui ne sale plus, une République dont on ne connaît plus l’odeur et des principes qu’il fait bien d’évoquer parce qu’on s’est habitué à eux et qu’on invoque la tragédie dès qu’il faut réformer ceci ou cela, et qui pensent que, en quelque sorte, le summum de la lutte, c’est les 50 euros d’APL, ces gens-là ne savent pas ce que c’est que l’histoire de notre pays. L’histoire de notre pays, c’est une histoire d’absolu.

Je ne sais pas ce qu’est un « modèle social qui ne sale plus ». Ce que je sais par contre, c’est qu’actuellement le logement est au cœur des projets du gouvernement. La loi ELAN qui devrait permettre de réformer le droit de l’immobilier a été présentée au Conseil des ministres le 4 avril dernier et sera soumise pour une première lecture dans l’Hémicycle le 29 mai prochain.

LES FRANÇAIS SE COMPORTENT COMME S’ILS ÉTAIENT EN COPROPRIÉTÉ

L’idée de réformer en profondeur le logement est une idée a priori judicieuse. Espérons toutefois que les politiques auront la sagesse d’écouter les professionnels qui sont au cœur du métier, appliquent au quotidien les lois, ont les connaissances juridiques et l’expérience du terrain, et qui sont logiquement les plus capables de se prononcer sur les transformations à mener.

En effet, au moment où l’on comprend que la plus grande partie de la réforme du droit de la copropriété sera réalisée par ordonnance, difficile de ne pas être inquiet quand on découvre que le premier de tous les politiques, assez préoccupé du sujet pour faire de telles comparaisons avec le fonctionnement du pays, ne connait pas assez son dossier pour distinguer un syndic, d’un syndicat de copropriété et des copropriétaires, dans un propos qui a du a priori être préparé en amont.

En revanche, même s’il se trompe de mots, ce qui est vraiment plus que regrettable, et qu’il emploie une expression déjà utilisée par Nicolas Dupont-Aignan pendant la campagne présidentielle, ce qui ne l’est pas moins, Emmanuel Macron n’a pas totalement tort sur son constat.

Le sens de son propos, que je me permets de repréciser, est le suivant : les Français se comportent, dans leur relation avec le pays, comme lorsqu’ils sont en Assemblée Générale de copropriété dans leur relation avec le syndic ou les autres copropriétaires indiquant le fait qu’ils sont, par exemple, plus préoccupés de leurs problèmes personnels et de la couleur des boîtes aux lettres, lorsqu’ils pensent collectivité, que des travaux de ravalement qu’il est urgent d’entreprendre et donc de voter et financer.

Il est vrai, que parfois, certains copropriétaires peuvent  paralyser le fonctionnement d’un immeuble par leur inconséquence, comportement que l’on pourrait rapprocher des grèves actuelles, ou leur absentéisme ou abstentionnisme aux réunions qui ressemble assez fort à ce qui se passe lors des élections.

La loi SRU du 13 décembre 2000 avait déjà essayé de lutter contre cette tendance en diminuant les majorités de vote par lesquelles les résolutions pouvaient être adoptées lors des réunions de copropriété. Ainsi par exemple, la majorité absolue devenue majorité simple par le truchement de l’article 25.1. Elle avait aussi créé des délégations de pouvoir pour le conseil syndical de manière à lui permettre d’engager des dépenses en dehors de l’assemblée générale. Son apport était bienvenu mais pas assez poussé.

Aujourd’hui, le constat est toujours le même : les copropriétaires ne viennent pas ou peu aux réunions. Ils donnent leur pouvoir en blanc quand ils y pensent. Ces pouvoirs sont gérés par le conseil syndical qui décide finalement de tout pour tous. Quand les copropriétaires, qui ne sont pas au conseil syndical, interviennent directement dans les Assemblées Générales de copropriété, il n’est pas rare que ce soit pour évoquer des problématiques personnelles qui ne concernent pas la collectivité. Ils peuvent par contre se mobiliser quand le sujet est réellement d’importance et qu’un travail d’explication est fait en amont, par le syndic et le conseil syndical, même si le coût à engager est très élévé ou si les travaux ne les concernent pas directement personnellement.

Je précise que la France comprend environ 8,4 millions de logements en copropriété. Beaucoup de logements sont possédés par des couples, phénomène qui multiplie le nombre de copropriétaires. Si tous les Français ne sont pas copropriétaires, tous les copropriétaires sont par contre des électeurs.

PÉNALISER LA PROPRIÉTÉ PRIVÉE

Emmanuel Macron n’a jamais caché qu’il souhaitait une France mobile et que la propriété immobilière était un frein, selon lui, à cette ambition. Son programme avant la campagne présidentielle, les mesures qu’il a prises depuis son élection, vont sans surprise dans le même sens : pénaliser assez la propriété privée pour arriver à libérer les Français des contraintes géographiques. Nous savions donc ce qu’il pensait de la propriété. Nous savons maintenant ce qu’il pense des copropriétaires et des Français.

Si je laisse à notre Président Emmanuel Macron la responsabilité de ce qu’il pense, et de la manière dont il l’exprime publiquement, je ne peux pas m’empêcher de souligner que les gestionnaires de copropriété aiment leurs copropriétaires. La relation clientèle est en effet ressortie comme étant ce qu’ils préféraient dans leur métier dans une enquête réalisée par l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété, association ayant pour vocation de regrouper les salariés de la copropriété afin de promouvoir leur métier.

Il ne viendrait jamais à l’idée d’un gestionnaire de copropriété de dénigrer de la même manière que le fait Emmanuel Macron, les personnes qui le font vivre parce que sans copropriétaires, il n’y aurait plus de cabinet de syndic. Un client satisfait est un client qui sera d’accord pour mieux payer une prestation qui permettra de mieux rémunérer le salarié de la copropriété. Un client satisfait est aussi un client qui aura un rapport agréable et pacifié avec son syndic, ce qui donnera des conditions de travail améliorées. Il s’agit d’un cercle vertueux que l’ANGC essaye de mettre en branle et qui pourrait s’appliquer également aux relations entre les Français et leurs politiques.

AUCUNE RÉACTION DES FRANÇAIS DEVANT CE DISCOURS

Le Président Macron, lui, ne semble pas hésiter à mépriser les Français de façon ostentatoire, que ce soit dans le propos du début de l’article ou encore lorsqu’il leur demande d’arrêter de « foutre le bordel » , les traite de « fainéants », de « rien » ou « d’illettrés » comme cela est rappelé ici. Le paradoxe amené par notre Président est amusant. Il n’y a en effet aucune gloire à tirer d’être parvenu à devenir le Premier d’un peuple qui mérite si peu de considération et pourtant, il semble être assez satisfait de son ascension.

Je relève aussi que le fait qu’il puisse tenir ce genre de discours sans que cela n’offusque grand monde. Cela pourrait être révélateur d’un niveau d’instruction général des Français si faible qu’il ne leur permettrait pas de comprendre le propos tenu. Il pourrait aussi mettre en avant la grande mollesse d’un peuple si désabusé qu’il se laisse malmener avec indifférence. Les prochaines élections seront intéressantes à observer.

Poussons un peu plus loin la comparaison puisque le Président Macron nous y autorise implicitement par son propos. Je ne reviens pas sur les règles de l’élection présidentielle. Je rappelle simplement que le syndic de copropriété présente chaque année son bilan aux copropriétaires et remet en jeu son mandat, devant eux, puisqu’il est élu par eux, comme les politiques finallement.

Un sondage récent nous apprend que 45% des Français sont satisfaits du bilan de la première année macronienne.

Une étude nouvelle de la FNAIM nous apprend que les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic à 84% malgré toute la publicité négative qui en est faite dans les différents médias et un Président qui n’hésite pas à accoler dans une proximité immédiate le mot « espèce » à « syndic de copropriété », lui donnant implicitement et immédiatement une connotation négative sans que personne d’autre que des professionnels de la copropriété ne s’en offusque.

Syndic de copropriété est un métier noble. Il serait bon que l’on arrête de le dénigrer ou d’en dévoyer le sens à tout bout de champ.

Quand au métier de politicien, je laisse à chacun le soin de le juger.

Alur : L’envol de la surélévation en copropriété

Billet écrit par Gilles Frémont et Nafy-Nathalie

Publié à l’origine sur contrepoints le 21 février 2017.

Publié aussi sur bavardages-inutiles.com

La surélévation d’immeuble est en vogue, et de nouveaux métiers font leur apparition, comme celui des promoteurs aériens. À Paris, la Mairie a d’ailleurs pour ambition de surélever plus de 11000 immeubles, soit entre 8 et 10% des bâtiments de la ville. Mais bien que le sujet soit d’actualité, il n’est pas nouveau.

LA SURÉLÉVATION EST UNE PRATIQUE ANCIENNE

Le manque de place dans les villes a, en effet, toujours conduit à rechercher la hauteur. Le commerçant crée son appartement sur sa boutique, le particulier surélève sa maison quand la famille s’agrandit et ainsi de suite.

Pour résoudre le problème de l’insuffisance de logements à Paris, les premières surélévations apparaissent au début du XVIIème siècle et deviennent une spécificité parisienne. Mais le phénomène ralentit nettement au milieu du XXe siècle suite aux nouvelles lois favorisant la démolition et la reconstruction des immeubles.

1784 : on peut construire jusqu’à 22,40 m.

1884 : on peut construire jusqu’à 28,5 m, soit un gain de 6,1 m en 100 ans

Le phénomène s’accélère ensuite à cause de la surpopulation parisienne. Surélever est moins cher et plus rapide que démolir pour reconstruire.

1902 : on peut construire jusqu’à 31 m.

1929 : ralentissement de la surélévation induit par la crise économique.

Le Plan d’Urbanisme Directeur en 1960 stoppe quasi net le phénomène en promouvant la démolition des anciennes bâtisses en faveur des bâtiments plus modernes et plus hauts.

Les règles des POS (Plan d’Occupation des Sols) permettent peu, voire pas du tout, la surélévation des bâtiments entre les années 80 et 90.

De 1990 à 2011, on compte à peine 1200 bâtiments surélevés principalement dans les 14e, 15e, 16e et 20e arrondissements, dont 15% dans le 20e arrondissement.

Au final, le nombre total de bâtiments surélevés représente actuellement 34 % des bâtiments à Paris.

UNE PRATIQUE REMISE AU GOÛT DU JOUR

La loi Alur du 24 mars 2014 et la fin du COS (coefficient d’occupation du sol) arrivent dans un contexte de densification urbaine, et où le prix moyen du mètre carré à l’achat à Paris dépasse les 8700 euros. La loi Alur supprime ainsi les règles antérieures et relance la surélévation des bâtiments en donnant l’opportunité de créer des logements neufs sans terrain, tout en conservant les mêmes caractéristiques de l’immeuble accueillant le projet. Elle favorise surtout l’augmentation de l’offre en logements sociaux pour une mixité sociale.

La surélévation présente de multiples avantages :

  1. Créer de nouveaux logements malgré la pression foncière.
  2. Dégager des ressources pour financer des travaux de rénovation y compris thermiques.
  3. Valoriser le patrimoine puisque les surélévations se réalisent par l’accroissement des volumes des combles ou l’élévation des étages carrés (les dents creuses). Les travaux incluent souvent la réhabilitation de tout le bâtiment et lui confèrent une durée de vie prolongée.

LE CADRE JURIDIQUE DE LA SURÉLÉVATION EN COPROPRIÉTÉ

En copropriété le dispositif est prévu à l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965. Rappelons qu’il y a juridiquement surélévation dès lors qu’il y a « exhaussement de la panne faîtière centrale », ou si l’on préfère la ligne de faîtage du toit (Cour de cassation 6 mars 1991). À défaut on est en présence d’un simple « redressement de combles » avec aménagement de ceux-ci et s’applique alors le régime de l’article 25b de la loi de 1965 (travaux privatifs affectant les parties communes) à savoir :

L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’exhaussement d’un toit-terrasse constitue également une surélévation. Les immeubles en « dent creuse » s’y prêtent idéalement.

Le droit de surélévation aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif appartient au Syndicat des Copropriétaires. C’est un « droit accessoire aux parties communes » au sens de l’article 3 de la loi de 1965.

Le syndicat des copropriétaires peut céder son droit. Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient alors d’un droit de priorité à l’occasion de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés, ainsi qu’à l’occasion de la cession du droit de surélévation.

La décision de surélever ou de céder le droit de surélever se vote en Assemblée Générale à la majorité de l’article 26 (50%+1 des copropriétaires et 2/3 des tantièmes), ou, depuis la loi Boutin du 25 mars 2009, à la majorité de l’article 25 (majorité simple à savoir 50% + 1 des tantièmes) si l’immeuble est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain.

LA MISE EN APPLICATION PRATIQUE EN COPROPRIÉTÉ

Le géomètre-expert va élaborer un volume fictif affecté de tantièmes de copropriété correspondant au volume à créer puis à céder. Certaines décisions connexes doivent être prises : prolongement de de l’ascenseur ? Raccordement au chauffage collectif ? Augmentation des UV du contrat de travail du gardien ? Pénalités en cas de non réalisation ? Mise en place d’un local vélos ? etc.

Généralement, le syndicat des copropriétaires préférera céder son droit entier. Si le copropriétaire du dernier étage ne se porte pas acquéreur, le syndicat peut le vendre à une personne extérieure à l’immeuble, type promoteur, qui se chargera alors de toutes les démarches juridiques (création des nouveaux volumes à construire et modification du Règlement de Copropriété), administratives (permis de construire), et techniques (études structurelles et travaux). Le promoteur vendra ensuite les nouveaux locaux, sur plans ou achevés.

L’avantage de cette formule pour le syndicat est de bénéficier d’un montage clé en main, de ne pas avoir à supporter le lourd financement des travaux, ni la responsabilité juridique de la maîtrise d’ouvrage. Au contraire, il perçoit, dès que le permis de construire devient définitif, l’argent de la cession du droit à construire.

La surélévation peut donc être mise en œuvre soit par le syndicat des copropriétaires directement, soit, en cas de cession du droit, par le copropriétaire du dernier étage ou par un promoteur aérien.

UN AVENIR RADIEUX POUR LA COPROPRIÉTÉ

Brûle de t’élever.” grondait le Duc de Richelieu. Mais à monter trop haut, on risque de faire fondre ses ailes. Surélever certains immeubles est une bonne chose mais il faut faire attention à ce que l’esthétique de la ville n’en pâtisse pas. Les projets de surélévation récents en matériaux légers présentent quelques intérêts architecturaux lorsque la combinaison de l’ancien et du neuf est particulièrement réussie (ce qui n’est pas toujours le cas).

Enfin remarquons que le projet de réécriture de la loi du 10 juillet 1965 par le GRECCO prévoit une section entière dédiée à la surélévation, c’est dire son avenir radieux.