Le mot du Président !

Le Sénat ne souhaite pas la réforme de la Copropriété par ordonnance et l’ANGC s’en félicite. Les ordonnances, rédigées en catimini dans les bureaux de la Chancellerie, auraient enfermé le débat dans les chambres obscures du lobbying.

Nous restons cependant attentifs.

Que dira finalement l’Assemblée Nationale ? Nul ne peut encore le prévoir puisqu’elle a évacué les amendements relatifs à la copropriété sans même les étudier.

Nous sommes inquiets.

La belle loi du 10 juillet 1965 du très honorable Pierre Capoulade ressemble aujourd’hui à un patchwork juridique de 33000 mots. Un édifice harmonieux défiguré dans le temps par des travaux bâclés et des extensions dissymétriques.

Tous les ministres du logement depuis 15 ans l’ont regardée par le petit bout de la lorgnette et sont venus l’abîmer avec plus ou moins de virulence.

Il est grand temps de redonner à la loi ses lettres de noblesse.

Ne ratons pas cette nouvelle occasion.

Il importe surtout que la loi soit pensée et conçue par des esprits détachés de toute considération politique et sans visée partisane.

Il importe surtout que la loi soit réfléchie.

Nous militons pour une vision simple et globale qui façonne une loi limpide et immuable.

Le mot du Président !

La concurrence des syndics qui cassent les prix est perçue comme une fatalité et on finit par renoncer à ses efforts en blâmant les circonstances extérieures. Qu’il soit dit une fois pour toutes que les copropriétaires ne focalisent pas que sur le prix.

D’après une étude de la CLCV de 2017 lorsque l’on demande à un copropriétaire quelle devrait être la qualité principale d’un syndic, la rigueur et la réactivité viennent en tête avec 28 % des réponses, le relationnel arrive ensuite à 22 %. Le prix arrive loin derrière avec seulement 9 %.

Syndic est une noble profession.

Si vous œuvrez tous les jours pour un service d’excellence et que vous y mettez vraiment les moyens (humains et technologiques), criez le haut et fort et faite votre prix, vous emporterez la conviction de vos clients et éliminerez la concurrence.

« On se souvient de la qualité bien plus longtemps que du prix.” Guccio Gucci

Lettre à un ami Gestionnaire : l’assemblée générale annuelle est inutile

Parkinson théorisait dans sa loi de la futilité que « Les organisations donnent une importance disproportionnée à des questions futiles. Les éléments les plus basiques et inutiles d’un projet sont discutés longuement, car compris par tous et donc faciles à traiter, au détriment des éléments plus importants et complexes ».

Je suis tombé l’autre jour sur une annonce pour une offre d’emploi qui m’a interpellé et m’a fait penser à toi :

« Syndic cherche Assistante Copropriété confirmée ou Gestionnaire ne souhaitant plus faire d’AG ».

J’ai relu plusieurs fois. La formule en dit long. Elle dit que les AG feraient renoncer un Gestionnaire à son métier. Elle dit aussi que les AG pourraient faire fuir les candidats à notre métier.

D’ailleurs, quand je demande aux jeunes que nous rencontrons dans les classes de BTS Professions immobilières pourquoi ce désamour, la réponse claque à chaque fois identique : « On ne veut pas d’AG tous les soirs« . Sur vingt élèves, deux seulement lèvent mollement la main pour devenir Gestionnaire. Cela fait réfléchir.

Je suis Gestionnaire comme toi. Braver une AG nous procure adrénaline. On aime ce spectacle rocambolesque et irrationnel, ces joutes interminables qui nous transforment en champion de la répartie.

Mais les AG bouffent aussi nos soirées. Elles dégénèrent parfois en tribunal et, c’est bien seul, que l’on fait alors face à une foule électrisée. La plupart des copropriétaires sont très gentils individuellement mais ils peuvent se comporter ce soir-là en groupe, et parmi eux les bavards, les monsieur-je-sais-tout, les provocateurs, les colériques et les pervers narcissiques. Ils peuvent se mettre à chicaner des heures durant sur des futilités pour reporter, au bout du compte, les travaux à l’année prochaine. C’est décourageant. Que fait-on ? Rien. On remet simplement une pièce et on recommence tout pareil dans un an. A minuit on remballe nos affaires mais rien n’est fini. Un copropriétaire arrive en aparté son badge vigik cassé dans les doigts, tandis qu’un autre nous attend son appel de fonds entre les mains. A la contrainte familiale s’ajoutent la fatigue et la contrainte psychologique.

Comme toi, il m’arrive de pleurer en silence. Mais comme toi aussi, il m’arrive de connaître l’extase. Après quelques années de pratique, enfin on domine nos AG. On s’amuse même parfois à diriger nos réunions. Mais je comprends pourquoi beaucoup de nos collègues lâchent et se disent « C’est quoi ce boulot de givré !? ». Un sacerdoce pour têtes brûlées.

La question se pose vraiment. Au fond avons-nous vraiment besoin de cette grand-messe annuelle à 80% d’absentéisme pour approuver un relevé de dépenses et un budget toujours le même chaque année ? Tous ces pouvoirs en blanc, sans aucune consigne de vote et distribués à la bonne franquette ne sont-ils pas qu’une mascarade de représentation ? L’AG ne coûte-t-elle pas très chère alors qu’on nous rebat les oreilles avec la baisse des charges ? A l’heure du télétravail et du bien-être, la bonne vieille AG du soir ne prend-elle pas un sérieux coup de vieux ?

Alors, puisque c’est la grande réforme de la copropriété, et même si elle est sacrée, ne pourrait-on pas imaginer cette AG annuelle non plus obligatoire mais facultative ? A sa place ne pourrait-on pas concevoir un conseil syndical en véritable organe décisionnaire ? Ne pourrait-on pas convoquer l’AG uniquement pour les questions « graves », quand il y en a (gros travaux, actes de disposition, modificatifs au Règlement de copropriété), et au minimum tous les trois ans pour élire le conseil syndical, ses membres, ses suppléants, ses commissions, son budget de fonctionnement, et sa feuille de route ?

Cette gouvernance impliquerait bien sûr que le conseil syndical devienne un organe doté de la personnalité juridique, investi de pouvoirs pour l’instant dévolus à l’AG, tel que la validation des comptes, la validation du budget annuel, l’engagement des travaux intermédiaires, le choix du syndic. En somme, ne pourrait-on pas lui confier les premières résolutions récurrentes de l’ordre du jour que le conseil syndical a déjà décidé en réalité et que l’AG ne fait qu’entériner simplement (enveloppe de la convocation encore fermée sur les genoux pour certains participants), en bavardant longtemps.

Chez nos cousins Québécois, le conseil d’administration, équivalent de notre conseil syndical aux pouvoirs élargis, pourrait être une source d’inspiration. Aux termes de l’article 335 Code civil Québécois : « Le conseil d’administration gère les affaires de la personne morale et exerce tous les pouvoirs nécessaires à cette fin; il peut créer des postes de direction et d’autres organes, et déléguer aux titulaires de ces postes et à ces organes l’exercice de certains de ces pouvoirs. Il adopte et met en vigueur les règlements de gestion, sauf à les faire ratifier par les membres à l’assemblée qui suit« . Ce mode de gouvernance n’est pas si éloignée des ASL à la française, si peu utilisée.

Donner plus de pouvoir exige de faire confiance. Il faut faire confiance au conseil syndical. Il faut aussi avoir confiance dans le syndic, pivot incontournable car seul véritable expert compétent en copropriété.

Ami, tu es mandataire professionnel et tu te demandes pourquoi tu devrais consulter ton client pour dépenser cent euros. Tu te demande finalement à quoi tu sers, non ? Tu te sens peut-être dévalorisé dans ton travail et tu en as assez de cette presse qui le rabaisse. Nous ne dépensons pas l’argent sans compter ! Un bon gestionnaire sait très bien ce qu’il a à faire et,comment il doit le faire. Cessons un peu de l’infantiliser ! Ayons foi en son jugement et ses compétences.

Ami, au fond, tu veux juste bosser correctement, gérer tes immeubles comme il se doit, et gagner la confiance de tes copropriétaires au fil des ans, et chaque jour qui passe. Un syndic fort fera un syndic efficace et respecté. Toi et moi nous sommes Gestionnaires et les AG nous galvanisent, mais elles nous tuent aussi. La Belgique, qui marche comme nous, sait qu’elle sera d’ici cinq ans en pénurie de syndic faute de Gestionnaires. En France on parle encore des frais de photocopie et du contrat type tandis que les Gestionnaires disparaissent. Rassure-toi ! Ceux qui restent lui redonnent une deuxième jeunesse.

Parkinson prenait l’exemple d’un comité fictif discutant d’un projet de réacteur nucléaire et passant la majorité de son temps à discuter de problèmes relativement mineurs mais faciles à comprendre, comme le type de matériaux à utiliser pour l’abri à vélo du personnel, tout en négligeant la conception du réacteur lui-même, une tâche bien plus importante, compliquée et difficile.

Vois-tu, le comité fictif de Parkinson dans sa théorie de 1957 est notre Assemblée Générale de copropriété d’aujourd’hui, une organisation stérile. Le projet GRECCO portant réécriture complète de la loi du 10 juillet 1965 y a songé. Il créer un conseil d’administration dans les grandes copropriétés. Ce conseil pourrait décider des gros travaux à la place de l’AG. L’idée est très intéressante mais elle méritait d’être conçue autrement à mon sens. Pourquoi réserver le conseil d’administration uniquement aux grandes copropriétaires ? Et pourquoi les gros travaux seulement ?

Ce conseil devrait être ouvert à l’ensemble des copropriétés, au moins en option, et ses attributions ne devraient pas être limitées aux seuls travaux comme nous venons de le voir. Ainsi toi et moi nous connaîtrions toujours ce moment de rencontre et de partage si particulier avec nos copropriétaires, en assemblée ou en conseil. Toi et moi nous connaîtrions toujours cette excitation qui nous lie intimement à notre métier, mais nous les vivrions utilement.

Gilles Frémont, Président de l’ANGC

Qualité du syndic/satisfaction des copropriétaires : le cercle vertueux !

Le reproche des copropriétaires envers leur syndic qui revient le plus souvent est le manque de disponibilité et de réactivité. Ils ont raison.

Pour être plus disponible et plus réactif, il faut avoir moins d’immeubles par collaborateur.

Pour avoir moins d’immeubles par collaborateur, il faut plus de collaborateurs dans le cabinet.

Pour pouvoir se payer plus de collaborateurs, il faut revaloriser les honoraires.

Pour que les copropriétaires acceptent une revalorisation des honoraires, il faut qu’on fasse un travail de qualité.

Et pour qu’on fasse un travail de qualité, il nous faut (entre autres) moins d’immeubles par collaborateur.

La boucle est bouclée.

La question est de savoir qui commence le premier ?

Gilles Frémont

Les voeux du Président !

Chers adhérents,

L’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété et moi-même vous présentons tous nos meilleurs vœux pour cette nouvelle année, ainsi qu’à vos proches.

Que celle-ci vous apporte bonheur, santé, joies familiales et réussites professionnelles. Au terme de cette année exceptionnelle qui a vu naître avec beaucoup de passion notre Association, je souhaite que 2018 voit se réaliser avec succès l’ensemble de nos projets.

Les nombreuses actions que nous avons déjà mené ont montré à quel point nous étions attachés à notre métier, et à quel point nous voulions le faire partager, auprès des jeunes, des professionnels et des particuliers.

Nous pouvons dire aujourd’hui avec beaucoup de fierté que l’ANGC est une réussite, et que l’histoire ne fait que commencer.

Je suis sincèrement heureux de vous compter parmi les tout premiers adhérents.

Je suis persuadé que notre Association continuera de grandir dans les prochaines années, et souhaite qu’elle puisse toujours vous donner satisfaction dans vos attentes.

En cette occasion je tiens encore à vous remercier chaleureusement de votre soutien et de votre contribution de quelque manière que ce soit à l’envol et à la vie de notre Association.

En vous renouvelant tous mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année, veuillez recevoir, Chers adhérents, l’assurance de mes sentiments les meilleures.

Gilles Frémont, Président ANGC

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Le mot du Président !

Je suis Gestionnaire.
Je suis Gestionnaire, alors aujourd’hui je m’étais dit petites visites d’immeubles avec mes copros, tranquille. Allez pour une fois bonne journée.
Mais je suis arrivé à mon bureau et j’ai du faire : une immatriculation, un carnet d’entretien, une fiche synthétique, un pré-Etat daté, un Etat daté. Puis éplucher : un DTA, un CREP, un DUERP, un Audit énergétique.
J’ai fini tous ces papiers d’information que personne ne lira jamais à 13h.
Précision, mon assistante ne pouvait pas m’aider, elle était sur mes convoc. Mon comptable non plus, il était en vérif.
13h, j’ai pris un sandwich pain de mie histoire de, mais j’ai oublié de boire, et oublié que j’avais soif.
Et puis j’ai ouvert mes mails, 50 dans la boîte de réception j’étais un peu fâché (elle était clean la veille au soir), toujours les mêmes, je les ai traité fissa (on me relance vite), mais j’ai fini à 18h. Un ptit café ? Allez vite fait je me suis brûlé la langue.
En tous cas trop tard pour mes visites d’immeubles, j’avais une AG à démarrer. Comme d’hab, les copros étaient énervés et m’ont négocié les honoraires. Pourquoi ? L’inflation ? Ah non pas cette fois. On ne vous voit jamais sur notre immeuble Monsieur le syndic ! Pardi, suis-je bête ! A minuit je suis rentré, et j’ai dormi.
Moralité de l’histoire les amis ?
J’ai l’immense honneur de vous annoncer la création de L’ASSOCIATION NATIONALE DES GESTIONNAIRES DE COPROPRIÉTÉ.
Nous tous accomplissons notre métier avec passion. Nous sommes juristes, techniciens, comptables, et arbitres de tous les instants.
Nos journées sont intenses et nous donnons notre énergie et nos idées au service des copropriétés que nous gérons.
Mais chaque jour aussi, nous vivons des moments difficiles. Les Gestionnaires sont sommés de savoir tout faire et tout connaître. Ils doivent régler tous les problèmes et toujours plus vite, sans avoir le temps d’y réfléchir. Et nous restons bien seuls les soirs d’AG qui se sont mal passées.
Le règles juridiques et sociales de notre profession deviennent de plus en plus compliquées, et leur application ne dépend que de nous, alors nous apprenons et savons nous adapter, en parfaits Gestionnaires !
Mais il est venu le temps de nous organiser et de profiter de nos propres forces.
Ainsi notre Association a pour objectif de promouvoir notre profession et d’entretenir des relations fortes avec tous les acteurs privés ou publics agissant directement ou indirectement sur l’environnement juridique, technique et économique de la Copropriété.
Nous irons rencontrer les autres organismes représentatifs (Unis, Fnaim, Unpi, etc), les Écoles et les Universités formant à l’immobilier, et bien sûr le CNTGI censé orienter les futures réformes.
Nos perspectives sont de grandir le plus possible dans les années à venir, être de plus en plus puissants, exposer tous les ans au Salon, en toujours offrir aux Gestionnaires, Comptables et Assistant(e)s de Copropriété de France une Association dans laquelle ils pourront s’identifier et œuvrer à la notoriété de notre beau métier.
L’ANGC sera notre fierté !