Syndic recherche comptable copropriété

Cabinet C.I.A.G, Syndic – 20 BIS RUE FAIDHERBE – 93360 NEUILLY PLAISANCE (Entreprise familiale 9 personnes, Proche RER A, station Neuilly Plaisance. Parking privé pour véhicule).

Rattaché(e) à l’équipe de comptabilité copropriétés, vos principales missions sont : Contrôle des balances des mandats – Préparation des relevés généraux de dépenses des immeubles – Préparation des comptes travaux – Préparation et tenue du rendez-vous de vérification des comptes avec le conseil syndical – Saisie des consommations d’eau privatives – Saisie et règlement des factures interventions/travaux – Appels de fonds/appels travaux – Répartition des comptes – Rapprochements bancaires – Saisie des virements journaliers des clients – Saisie des honoraires – Établissement des état-datés et pré-états datés en cas de mutation – Saisie des mutations – La maîtrise des paies gardiens/employés d’immeuble est un plus.

Contrat à durée indéterminée

Durée de travail : 39h
horaires normaux

Salaire : Annuel 35 000,00/38 000,00€ /13 mois

Profil souhaité : Expérience de 3 ans minimum.

Qualification : Agent de maîtrise

Qualités professionnelles : Autonomie – rigueur – réactivité

Pierre Capoulade vient de nous quitter !

L’ANGC tient à rendre un hommage particulier au Conseiller Pierre Capoulade, père de la loi du 10 juillet 1965, qui nous a quitté dimanche dernier à l’âge de 92 ans.

Nous l’apprenons avec beaucoup de tristesse.

La loi du 10 juillet 1965 est régit le droit de la copropriété. Tous les Gestionnaires se la sont un peu appropriée. C’est une loi qu’il n’a cessé d’enrichir tout au long de sa carrière de par ses travaux, notamment en sa qualité de Président de l’ancienne Commission Relative à la Copropriété.

Le professeur Hugues Perinet-Marquet disait dans le numéro 578 des IRC de 2012 qui faisait l’éloge de ce grand juriste : « Nul n’ignore, ce que l’élaboration de la loi de 1965 doit au Président Capoulade. »

Tant qu’il y aura des immeubles en copropriété à gérer, et des Gestionnaires pour le faire, Pierre Capoulade sera toujours vivant.

Nous pensons à ses proches et leur adressons toutes nos condoléances.

Copropriété, il serait temps que l’Etat se retire

Billet co-écrit par Nafy-Nathalie et H16

Publié à l’origine sur contrepoints le 3 août 2018.

Publié aussi sur bavardages-inutiles.com

Coup de tonnerre dans le monde de la copropriété : le Sénat refuse d’autoriser le gouvernement à réformer par ordonnance le droit de la copropriété. Il a dit « non à Macron » comme l’indique Henry Buzy-Cazaux dans un article de Capital du 17 juillet dernier.

Et il a eu raison.

Oui, rappelez-vous la campagne présidentielle : la réforme du droit de la copropriété par ordonnance était une des « promesses » du candidat Macron bien qu’elle était loin de faire l’unanimité parmi les acteurs du monde de la copropriété, qu’ils soient professionnels ou copropriétaires.

Lors de l’examen de la loi ELAN à l’Assemblée nationale fin mai dernier, une parodie de démocratie amènera au rejet sans examen de la quasi-totalité des amendements proposés relatifs à la copropriété. D’ailleurs, pourquoi les examiner alors que des fonctionnaires besogneux planchaient sur une réforme, seuls, dans l’ombre de leur cabinet à la Chancellerie ? Enfin « seuls » s’entend en tenant compte des ateliers non officiels que cette Chancellerie a organisés dans le secret de ses alcôves afin d’en discuter avec certains lobbyistes.

La position du Sénat est donc heureuse mais elle impose malgré tout de rester attentifs : on ne sait pas encore ce que fera l’Assemblée nationale, et au vu de son historique, il y a matière à s’inquiéter.

La loi du 10 juillet 1965 du très honorable Conseiller Pierre Capoulade régit 9,9 millions de logements français en copropriété. Essentielle mais manifestement perfectible, elle aura vu son volume multiplié avec acharnement par 5 entre 1990 et 2015 pour aboutir à 33.000 mots d’obésité législative onctueuse : tous les ministres du Logement l’ont amendée avec plus ou moins de bonheur pour y laisser une trace de leur passage. Défigurée dans le temps par des travaux bâclés et des extensions dissymétriques, les modifications apportées par la loi ALUR en sont l’illustration.

Et même dénué de ministre du Logement, ce gouvernement n’échappe pas à la règle et entend « simplifier » et « alléger » la loi de 1965 afin « d’améliorer » le fonctionnement des immeubles en copropriété dont 15% (volume non négligeable) rencontrent des difficultés financières. Cependant, avant d’imputer ces difficultés aux problèmes de fonctionnement, peut-être serait-il utile de se pencher sur la responsabilité des politiques publiques dans ces aléas financiers.

Et ça tombe bien : datant de 2002, un rapport de Frédéric Rastoll auprès du Conseil économique et social sur les copropriétés dégradées est très intéressant puisque, concernant justement l’origine de ces difficultés, il indiquait :

Les causes sont multiples et plutôt que d’incriminer le statut juridique il convient de prendre en compte avant tout l’implantation de certains immeubles et leur qualité architecturale médiocre, la pauvreté de certains propriétaires et locataires, la question de l’accueil des populations étrangères. […] Les difficultés croissent avec le nombre de logements et de bâtiments, le mauvais fonctionnement des instances de la copropriété, la faible participation des copropriétaires aux assemblées générales, la gestion minimale assurée par le syndic ou encore la mise en copropriété d’immeubles anciens sans travaux préalables suffisants qui est souvent dénoncée. La combinaison de certains de ces éléments conduit à une spirale de la dégradation.

Sapristi, quelle chance ! Nous avons un beau rapport qui indique des éléments clairs et factuels sur lesquels porter notre attention : tout n’est pas la faute du syndic ; constructions mal situées et mal réalisées ou pauvreté des propriétaires sont plus souvent en cause !

Youpi, donc ? Que nenni : tout indique que personne à l’Assemblée n’a lu ce rapport et même s’il semble essentiel de réformer le droit de la copropriété pour en améliorer le fonctionnement, il semble acquis que les politiciens actuels le feront sans tenir compte de l’origine exacte des problèmes, ce qui nous prépare aux habituels désappointements.

Eh non : les locataires ne sont pas tous abusés par des propriétaires nantis et sans scrupules qu’on pourrait taxer à l’envi. Il y aussi des ménages modestes poussés à une accession qu’ils n’ont pas les moyens de payer comme on peut le lire avec consternation sous la plume de Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer :

L’APL Accession est l’une des aides les plus efficaces car elle est directement versée à la banque prêteuse par la Caisse d’Allocations Familiales et vient donc réduire la mensualité de crédit payée par l’emprunteur, jusqu’à 50% dans certains cas. Prise en compte par les banques dans le plan de financement, elle permet donc à des ménages dont l’endettement aurait été trop élevé sans cette aide de devenir propriétaires.

Oui, vous l’avez bien compris : le contribuable se retrouve à financer de force et jusqu’à plus de 50% les mensualités d’emprunt du bien de l’un de ces ménages impécunieux, alors qu’il n’arrive parfois pas lui-même à devenir propriétaire. Trop pauvre pour le devenir, trop riche pour bénéficier de l’argent des autres, la classe moyenne goûtera sans doute avec délice cette situation.

Pire encore, cette opération se réalise alors que toutes les parties prenantes, banques comprises, sont bien conscientes que ces « heureux » bénéficiaires ne pourront pas faire face au moindre aléa. Or, les aléas sont malheureusement nombreux.

Au rang de ces aléas et au-delà de la montée subite des taux en cas d’emprunt à taux variable, notons d’ailleurs les problèmes causés par l’État et ses nouvelles obligations imprévues qu’il faut financer. Or, en la matière, nos politiques ne sont jamais à cours d’idée : conformité des ascenseurs, plomb dans les alimentations d’eau, dans les peintures, présence d’amiante, isolation, diagnostics énergétiques, etc.

À ces problèmes de législation changeante et foisonnante s’ajoutent bien sûr ceux des impayés delocataire impossible à expulser qui peuvent mettre en difficulté un propriétaire bailleur.

Bref, le contribuable se retrouve à supporter les conséquences de la défaillance des propriétaires dont il a financé l’acquisition comme à Clichy-Sous-Bois (exemple parmi des douzaines d’autres – souriez, c’est vous qui payez).

Pourtant, dès 2012, un rapport de l’IGAS préconisait la suppression de toutes ces incitations fiscales qui mettent en difficulté les acquéreurs et qui ne sont pas gratuites puisqu’elles sontfinancées indirectement par le contribuable.

Au départ, le gouvernement d’Emmanuel Macron semblait aller dans la bonne direction puisqu’il a décidé de supprimer une bonne partie du dispositif des APL accession. Hélas, il maintient malgré tout le prêt à taux zéro (PTZ) une année supplémentaire. De plus, les futures obligations de travaux (« rénovation énergétique » par exemple) ne sont pas pour rassurer, à tel point que l’UNPI évoquait dans un article du Figaro de mars 2018 que « ce n’est pas le vote qui empêche les travaux de rénovation mais le coût. […] Nous craignons la faillite de certaines copropriétés ».

Non, décidément et n’en déplaise à nos politiciens, si les copropriétés sont dégradées, si les travaux ne sont pas votés – ou pas financés lorsqu’ils sont votés, ce n’est pas parce que le syndic est incompétent, le copropriétaire de mauvaise composition ou le système de gouvernance inadapté, mais c’est bien plus souvent parce que le propriétaire n’a pas des moyens illimités et ne peut supporter le financement de ces empilements d’obligations délirantes dont la liste s’allonge sans cesse et qu’il le peut d’autant moins si son locataire est défaillant.

Quant au contribuable, il n’a pas non plus des fonds infinis mais se retrouve pourtant à financer des travaux ou des subventions permettant à des propriétaires – dont il a financé l’acquisition – de faire face à l’empilement sans fin de ces obligations.

Soit, l’État doit réformer le droit de la copropriété et l’immobilier de manière générale. Mais alors, qu’il le fasse avec une loi réfléchie, en conservant à l’esprit que ce sont ses précédentes décisions calamiteuses qui ont abouti aux déséquilibres qu’il entend régler. Peu importe l’orientation de la réforme, elle ne pourra pas rendre le particulier plus argenté !

L’État a d’abord voulu une France de propriétaires, le voilà qui souhaite maintenant une France mobile. Pourquoi n’arrête-t-il pas enfin d’intervenir pour inciter ou influer, créant déséquilibres et effets de bords indésirables ?

Dans l’immobilier, il est plus que temps de rééquilibrer les relations entre locataire et propriétaire, qui ne doit plus être otage de la défaillance de son locataire et doit pouvoir récupérer son bien plus facilement. Cessons enfin de considérer les propriétaires comme des adultes sous tutelle en multipliant les obligations travaux, les sanctions, comme s’ils étaient, grands enfants éternels, incapables de prendre les bonnes décisions pour entretenir leur patrimoine !

Non Monsieur Macron, la France n’est pas un syndic de copropriété !

Billet écrit par Nafy-Nathalie

Publié à l’origine sur contrepoints le 13 mai 2018.

Publié aussi sur bavardages-inutiles.com

Dans une interview pour célébrer la première année de sa présidence, le Président Macron  expose son point de vue sur l’état du pays. Il indique notamment :

Le colonel Beltrame, il est mort parce que la France, ce sont des idées, des valeurs, quelque chose d’une guerre qui le dépasse. Les gens qui pensent que la France, c’est une espèce de syndic de copropriété où il faudrait défendre un modèle social qui ne sale plus, une République dont on ne connaît plus l’odeur et des principes qu’il fait bien d’évoquer parce qu’on s’est habitué à eux et qu’on invoque la tragédie dès qu’il faut réformer ceci ou cela, et qui pensent que, en quelque sorte, le summum de la lutte, c’est les 50 euros d’APL, ces gens-là ne savent pas ce que c’est que l’histoire de notre pays. L’histoire de notre pays, c’est une histoire d’absolu.

Je ne sais pas ce qu’est un « modèle social qui ne sale plus ». Ce que je sais par contre, c’est qu’actuellement le logement est au cœur des projets du gouvernement. La loi ELAN qui devrait permettre de réformer le droit de l’immobilier a été présentée au Conseil des ministres le 4 avril dernier et sera soumise pour une première lecture dans l’Hémicycle le 29 mai prochain.

LES FRANÇAIS SE COMPORTENT COMME S’ILS ÉTAIENT EN COPROPRIÉTÉ

L’idée de réformer en profondeur le logement est une idée a priori judicieuse. Espérons toutefois que les politiques auront la sagesse d’écouter les professionnels qui sont au cœur du métier, appliquent au quotidien les lois, ont les connaissances juridiques et l’expérience du terrain, et qui sont logiquement les plus capables de se prononcer sur les transformations à mener.

En effet, au moment où l’on comprend que la plus grande partie de la réforme du droit de la copropriété sera réalisée par ordonnance, difficile de ne pas être inquiet quand on découvre que le premier de tous les politiques, assez préoccupé du sujet pour faire de telles comparaisons avec le fonctionnement du pays, ne connait pas assez son dossier pour distinguer un syndic, d’un syndicat de copropriété et des copropriétaires, dans un propos qui a du a priori être préparé en amont.

En revanche, même s’il se trompe de mots, ce qui est vraiment plus que regrettable, et qu’il emploie une expression déjà utilisée par Nicolas Dupont-Aignan pendant la campagne présidentielle, ce qui ne l’est pas moins, Emmanuel Macron n’a pas totalement tort sur son constat.

Le sens de son propos, que je me permets de repréciser, est le suivant : les Français se comportent, dans leur relation avec le pays, comme lorsqu’ils sont en Assemblée Générale de copropriété dans leur relation avec le syndic ou les autres copropriétaires indiquant le fait qu’ils sont, par exemple, plus préoccupés de leurs problèmes personnels et de la couleur des boîtes aux lettres, lorsqu’ils pensent collectivité, que des travaux de ravalement qu’il est urgent d’entreprendre et donc de voter et financer.

Il est vrai, que parfois, certains copropriétaires peuvent  paralyser le fonctionnement d’un immeuble par leur inconséquence, comportement que l’on pourrait rapprocher des grèves actuelles, ou leur absentéisme ou abstentionnisme aux réunions qui ressemble assez fort à ce qui se passe lors des élections.

La loi SRU du 13 décembre 2000 avait déjà essayé de lutter contre cette tendance en diminuant les majorités de vote par lesquelles les résolutions pouvaient être adoptées lors des réunions de copropriété. Ainsi par exemple, la majorité absolue devenue majorité simple par le truchement de l’article 25.1. Elle avait aussi créé des délégations de pouvoir pour le conseil syndical de manière à lui permettre d’engager des dépenses en dehors de l’assemblée générale. Son apport était bienvenu mais pas assez poussé.

Aujourd’hui, le constat est toujours le même : les copropriétaires ne viennent pas ou peu aux réunions. Ils donnent leur pouvoir en blanc quand ils y pensent. Ces pouvoirs sont gérés par le conseil syndical qui décide finalement de tout pour tous. Quand les copropriétaires, qui ne sont pas au conseil syndical, interviennent directement dans les Assemblées Générales de copropriété, il n’est pas rare que ce soit pour évoquer des problématiques personnelles qui ne concernent pas la collectivité. Ils peuvent par contre se mobiliser quand le sujet est réellement d’importance et qu’un travail d’explication est fait en amont, par le syndic et le conseil syndical, même si le coût à engager est très élévé ou si les travaux ne les concernent pas directement personnellement.

Je précise que la France comprend environ 8,4 millions de logements en copropriété. Beaucoup de logements sont possédés par des couples, phénomène qui multiplie le nombre de copropriétaires. Si tous les Français ne sont pas copropriétaires, tous les copropriétaires sont par contre des électeurs.

PÉNALISER LA PROPRIÉTÉ PRIVÉE

Emmanuel Macron n’a jamais caché qu’il souhaitait une France mobile et que la propriété immobilière était un frein, selon lui, à cette ambition. Son programme avant la campagne présidentielle, les mesures qu’il a prises depuis son élection, vont sans surprise dans le même sens : pénaliser assez la propriété privée pour arriver à libérer les Français des contraintes géographiques. Nous savions donc ce qu’il pensait de la propriété. Nous savons maintenant ce qu’il pense des copropriétaires et des Français.

Si je laisse à notre Président Emmanuel Macron la responsabilité de ce qu’il pense, et de la manière dont il l’exprime publiquement, je ne peux pas m’empêcher de souligner que les gestionnaires de copropriété aiment leurs copropriétaires. La relation clientèle est en effet ressortie comme étant ce qu’ils préféraient dans leur métier dans une enquête réalisée par l’Association Nationale des Gestionnaires de Copropriété, association ayant pour vocation de regrouper les salariés de la copropriété afin de promouvoir leur métier.

Il ne viendrait jamais à l’idée d’un gestionnaire de copropriété de dénigrer de la même manière que le fait Emmanuel Macron, les personnes qui le font vivre parce que sans copropriétaires, il n’y aurait plus de cabinet de syndic. Un client satisfait est un client qui sera d’accord pour mieux payer une prestation qui permettra de mieux rémunérer le salarié de la copropriété. Un client satisfait est aussi un client qui aura un rapport agréable et pacifié avec son syndic, ce qui donnera des conditions de travail améliorées. Il s’agit d’un cercle vertueux que l’ANGC essaye de mettre en branle et qui pourrait s’appliquer également aux relations entre les Français et leurs politiques.

AUCUNE RÉACTION DES FRANÇAIS DEVANT CE DISCOURS

Le Président Macron, lui, ne semble pas hésiter à mépriser les Français de façon ostentatoire, que ce soit dans le propos du début de l’article ou encore lorsqu’il leur demande d’arrêter de « foutre le bordel » , les traite de « fainéants », de « rien » ou « d’illettrés » comme cela est rappelé ici. Le paradoxe amené par notre Président est amusant. Il n’y a en effet aucune gloire à tirer d’être parvenu à devenir le Premier d’un peuple qui mérite si peu de considération et pourtant, il semble être assez satisfait de son ascension.

Je relève aussi que le fait qu’il puisse tenir ce genre de discours sans que cela n’offusque grand monde. Cela pourrait être révélateur d’un niveau d’instruction général des Français si faible qu’il ne leur permettrait pas de comprendre le propos tenu. Il pourrait aussi mettre en avant la grande mollesse d’un peuple si désabusé qu’il se laisse malmener avec indifférence. Les prochaines élections seront intéressantes à observer.

Poussons un peu plus loin la comparaison puisque le Président Macron nous y autorise implicitement par son propos. Je ne reviens pas sur les règles de l’élection présidentielle. Je rappelle simplement que le syndic de copropriété présente chaque année son bilan aux copropriétaires et remet en jeu son mandat, devant eux, puisqu’il est élu par eux, comme les politiques finallement.

Un sondage récent nous apprend que 45% des Français sont satisfaits du bilan de la première année macronienne.

Une étude nouvelle de la FNAIM nous apprend que les copropriétaires sont satisfaits de leur syndic à 84% malgré toute la publicité négative qui en est faite dans les différents médias et un Président qui n’hésite pas à accoler dans une proximité immédiate le mot « espèce » à « syndic de copropriété », lui donnant implicitement et immédiatement une connotation négative sans que personne d’autre que des professionnels de la copropriété ne s’en offusque.

Syndic de copropriété est un métier noble. Il serait bon que l’on arrête de le dénigrer ou d’en dévoyer le sens à tout bout de champ.

Quand au métier de politicien, je laisse à chacun le soin de le juger.